天涯法律网讯（杨新）准备出售房产的阿和与购房者阿力签订了一份《房地产买卖契约》，约定阿和将位于海口某处约50平方米的房产转让给阿力，总价款为10万元（阿力实际向阿和支付了12万元）。这本是一件很平常的房产交易，可却因房产的归属权问题产生了争端。原来在前几年，阿和与前妻阿曼离婚时，已将此套房产的归属权让给了阿曼，阿和对房产无任何支配权。现阿和欲将房产出售，并没有征求阿曼的意见。得知消息的阿曼阻止了这桩交易，使得房产过户手续无法继续进行。无奈之下，购房者阿力将阿和告上法庭。近日，琼山区法院对此案作出判决。

买房容易过户难

在2010年7月9日当天，阿和与阿力先后签订了《房地产买卖契约》和《房地产转让协议书》，约定阿和位于海口某处房产转让给阿力，总价款为10万元（阿力实际向阿和支付了12万元）。双方在该契约中约定阿和需保证房屋产权属清楚，若发生与阿和有关的产权纠纷或债权债务，概由阿和负责，并承担民事诉讼责任，因此给阿力造成的经济损失，也由阿和负责赔偿。同时，在之后签订的转让协议书中也明确表示，若不能过户房产，导致交易失败，阿和应退还全额转让费并承担转让费的50%作为违约金。

合同签订当天，阿力付给阿和12万元人民币，并一起向海口市城乡建设和住房保障局申请办理过户登记。该局工作人员以离婚资料记录情况与存档资料不符为由，拒绝了两人办理房屋过户的要求，并要求阿曼出面签字确认。阿曼在得知此事后，认为两人买卖所涉及的房屋，在与阿和离婚时已明确归其所有，故双方的买卖行为已经侵犯了她对房产享有的权利。随后，阿曼向市住房局提出异议登记。因此，阿和至今未将该房产交付给阿力。无奈之下，阿力只能向法院提起诉讼。

水落石出售房者无权卖房

经查，阿曼系阿和的前妻，双方因家庭琐事赌气，于1997年1月至灵山镇政府民政办申请办理离婚登记。但由于临近春节，民政办已经没有印刷离婚证的纸张。故工作人员要求阿曼和阿和在春节过后再补领离婚证。后来，双方因孩子尚小，回去后又共同生活至2004年4月，期间并没有补领离婚证。

2001年11月15日，通过单位房改房，阿和以2万余元买下了位于海口某处约50平方米的房产，并取得房产证，产权所有人为阿和，共有人及权利人处未登记他人。

2004年4月，阿和与阿曼准备再次办理离婚手续，结果得到有关部门答复，两人的离婚手续已于1997年1月17日办理成功，只是没有领取离婚登记证。随后，双方领取了离婚登记证，并于2004年4月12日签订了离婚协议。双方在该协议中约定，将现有的一套房产归阿曼所有，在阿和没有分到房子前，暂由阿和及孩子居住，但阿和无任何支配权。

琼山区法院判决：解除购房合同并赔付购房者违约金

琼山区法院认为，阿曼和阿和于2004年4月14日所签订的离婚协议是双方当事人的自愿行为，是合法有效的。并且在该协议中明确约定“现有的面积约50平方米的房子，归阿曼所有”，故虽然房产登记在阿和名下，但实际上已经被阿和让给了阿曼。在阿和为阿力办理过户时，阿曼提出异议并不予签字，故该房屋无法过户给阿力。法律还认为，按照阿力与阿和的购房合同中的约定“若不能过户，导致交易失败，卖方应退还全额转让费并承担转让费的50%作为违约金”，法院予以支持。阿力在签约当日支付了12万元的购房款，已经履行买房人应尽的主要义务，而售房者不能将该房产过户给原告已违约在先，应按合同约定承担违约金，即为6万元人民币。

日前，琼山区法院经审理后决定，接触阿和与阿力签订的《房地产买卖契约》和《房产转让协议书》，阿和返还阿力购房款人民币12万元，并支付给阿力违约金6万元。