海南省海口市琼山区人民法院

民事裁定书

（2018）琼0107民初7062号

原告：黄良光，男，1963年11月9日出生，汉族，住海南省海口市。

委托诉讼代理人：吴华，海南海地律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴涛，海南海地律师事务所律师。

被告：海南兴达置业有限公司，住所地海南省海口市南航路金龙新村8号楼C座6楼601室。

法定代表人：叶毓光，总经理。

委托诉讼代理人：黄跃，海南商汇律师事务所律师。

原告黄良光与被告海南兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法进行了审理。

原告黄良光向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔偿经济损失23898.35元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于海口市××路的小区业主,被告系兴达公寓的开发商。被告开发建设兴达公寓期间，对外投放的销售纸面广告注明该项目预售许可证为（2004）海房预字（575）号,同时售楼部墙上张挂的《国有土地使用证〇贰〇《海口市房产预售许可证》均记载兴达公寓项目土地使用面积为6666〇O（10亩）。小区现场南、北面均有庭地，从楼房墙面以北方向，分别为几米宽的区内道路，接着一排停车位，再接着一排绿化树木，小区南面有围墙，北面有围栏，相对独立，居住环境适宜。基于上述情况，原告选择相信被告并与被告签订了房屋买卖合同。合同第一条“项目建设依据”明确约定，兴达公寓项目用地面积为6666.293〇O；第二条约定商品房销售依据为商品房预售许可证；合同约定原告购买一幢三单元301房建筑面积99.39〇O，应按时支付购房款，被告应按时为原告办理房地产权证，原告有权和其他业主共同享有关联的公共部位和设施，并按占地等分摊面积承担义务，被告不得擅自改变与商品房有关的公共部位和设施使用性质等。合同订立后，原告按合同约定付清房款，入住兴达公寓小区。2014年，海口市琼山区人民政府征收兴达公寓小区内楼房北面全部土地2215.56〇O用于修建公路，致使兴达公寓小区楼房北面直接连接公路，原告和其他业主丧失了小区北面的绿化树、停车场及活动空间，小区庭地只剩下约一半的面积，居住质量严重下降。开发商本应将合同约定和公示的预售许可证所记载的小区总面积6666〇O土地全部分摊办证给业主，但被告完成售房后，利用业主不知晓复杂且专业性较高的分摊土地计算问题，违反公示的预售许可证内容及购房合同的约定，没有将6666〇O土地使用权全部分摊给业主，而是将其中1575.93〇O土地使用权以分摊的名义办证至被告名下。2017年2月17日，海口市琼山区征收局与被告签订《海口市房屋征收补偿协议》，征收兴达公寓小区1575.93〇O土地使用权及地上附着物，土地补偿款为3908306元，公共附着物（包含水泥硬化、彩砖硬化、树木）补偿款为194607元，奖励补助金为1172492，征收补偿款合计5275405元，土地使用权征收补偿单价为3347.49元/〇O（5275405元÷1575.93〇O）。根据上述事实，原告依据《合同法》第一百零七条规定认为被告私自将兴达公寓小区的1575.93〇O土地使用权占为己有的行为严重违约，应依法承担赔偿原告损失的责任。原告依据《合同法》第一百一十三条第一款的规定认为被告因被征收1575.93〇O小区土地及地上附着物所得的征收补偿款5275405元是全体小区业主的损失，其中原告损失为23898.35元。（具体计算方法：小区总房屋建筑面积21939.45〇O，损失土地使用权1575.93〇O，土地及地上附着物补偿单价为3347.49元/〇O。每平方米房屋损失分摊土地为：1575.93〇O÷21939.45〇O=0.07183〇O。原告一幢三单元301房建筑面积99.39〇O，原告损失分摊〇恋匚〇：0.07183〇O×99.39〇O=7.1392〇O。原告损失为：7.1392〇O×3347.49元=23898.35元。）

本院认为，黄良光主张其与被告签订房屋买卖合同，而请求被告承担违约赔偿责任。但经查明，黄良光系2018年5月16日与案外人吴某、王某签订《海口市存量房买卖合同》，向案外人吴某、王某购买了兴达公寓一幢三单元301房，2018年5月31日该房屋产权登记的产权所有人为黄良光，不动产权证号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号。因此，黄良光系从案外人吴某、王某处受让了上述房屋的所有权，并非向被告购买，其与被告不存在商品房买卖合同关系，也不是被告出售商品房时的合同相对方。故黄良光不具有向被告主张商品房买卖合同违约赔偿责任的原告诉讼主体资格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，裁定如下：

驳回原告黄良光的起诉。

案件受理费198.73元，退还给原告黄良光。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审 判 员 庄梦婷

二○一八年十二月十一日

法官助理 刘佳弥

书 记 员 廖春叶

速 录 员 杜晓雯

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十九条起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。