海南省海口市琼山区人民法院

民事判决书

（2019）琼0107民初2391号

原告：陈海娟，女，1962年1月12日，汉族，住海南省海口市。

委托诉讼代理人：陈春江（系原告儿子），男，1990年7月2日出生，汉族，住海南省海口市。

被告：周克儒，男，1983年3月20日出生，汉族，住海南省海口市。

原告陈海娟与被告周克儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈海娟的委托诉讼代理人陈春江、被告周克儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈海娟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠房租租金1200元；2、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告向原告支付违约金4320元（按600元/月、2017年6月至2020年5月共36个月，按房屋租赁合同总租金的20%计算，违约金为600×36×20%=4320元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加第一项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠房屋租金2400元（暂计至2019年5月共四个月，具体数额自2019年2月起计至判决生效之日当月止）。事实与理由：原告位于所在绿岛花苑C幢703房对外出租，因所租赁的房屋属于海口市琼山第五小学的学区房，被告为了子女在该小学上学，多次请求原告帮忙办理房屋租赁证。原告本想学区房留着用而不办租赁证，在被告多次请求后，理解被告子女上学的难处，同意办理房屋租赁证。由于海口市对学区房出台了“一户一生”的规定（即如果学区房已有一家孩子在划片区对口学校就读的话，将该房买或租给另一家入住后，需自享受学区房就读的孩子入学小学隔6年、初中隔3年后，新一家的孩子方可享受学区房入学就读），故原告拟租赁合同期限为5年、每次支付半年房租，但被告以夫妻打工资金不宽裕且5年租期稍长为由，希望减少租赁期限和一次缴纳租金数额，原告再次表示理解被告难处并修改了合同条款将租赁期限从5年减为3年，将每次支付半年房屋租减为每次支付五个月的房租，被告并未对合同其他条款提出异议。2017年6月1日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2017年6月1日至2020年5月31日，月租金600元，一次性支付五个月，每五个月期限届满前，提前5日支付租金。被告向原告支付600元作为押金，若被告违反合同租赁期限约定，则押金不再退还给被告。合同同时约定在租赁期限内，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，被告应向原告支付合同总租金的20%的违约金。合同签订后，2017年6月6日，原告随被告到海口市琼山区房屋租赁管理所办理了房屋租赁证。随后，被告于2017年6月、2017年11月、2018年4月、2018年9月向原告汇款支付了租金。按照合同约定，被告应于2019年1月底支付2019年2月至6月的租金，原告曾多次向被告催交租金，但被告至今未支付租金，被告逾期支付房租的行为已构成违约。目前，被告已拖欠房租累计2个月共1200元，按合同约定，原告有权解除合同，且被告应按照合同总租金的20%向原告支付违约金4320元。为了维护原告的自身权益，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告周克儒辩称，一、原告要求支付房屋租金2400元、违约金4320元及诉讼费用的主张没有事实和法律依据，应当驳回。（一）被告已支付原告所有的房屋租金，不存在拖欠租金的事实。根据原告民事起诉状指称的内容，双方之间的租金标准为600元/月，每五个月交付一次，结合原告所提交的证据即由海口市农村商业信用合作社提供的账户明细，且用红色标记出来的交易记录中，即被告于2018年9月7日向原告转付租金3000元整，借此可以顺延认定被告的租金已实际支付至2019年1月31日；而被告真实搬离出租屋的日期为2018年12月30日，综前述，被告不存在拖欠原告的房屋租金，相反是向原告多支付了1个月的房屋租金。（二）原告要求被告承担违约金4320元不具备支付的依据和前提。双方之间的房屋租赁的法律事实，实际上存在2份合同，即为原告提供的《房屋租赁合同》，另一份为双方于2017年6月2日签订的《房地产租赁契约》，通过该2份合同的对比，很明显能判断《房地产租赁契约》的签订日期要晚于《房屋租赁合同》，且《房地产租赁契约》上还加盖双方的捺印、并报备于房地产租赁管理部门；根据《合同法》的规定，双方的租赁合同应该以第二份合同即《房地产租赁契约》为准，也就是说，无论上从法律规定上，还是从合同的形式（加盖捺印、报备等）角度，双方的房屋租赁关系应适用《房地产租赁契约》的规定。根据双方签订的《房地产租赁契约》第七条“违约责任”中“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权解除本契约，所造成的损失由责任方承担...”，其他条文均未对违约责任作出其他表述，需要提请注意的是，《房地产租赁契约》为了表示双方对租赁关系的特殊处理，在第十四条“其他约定事项”中留有空白可填写的部分，但是双方均未附加内容；对此，双方的违约责任应适用的《房地产租赁契约》第七条“违约责任”的规定，即：违约方需承担守约方的损失。然而，一方面，原告既未举证来证明被告提前解除合同造成的实际损失；退一步来说，即使将原告租赁房屋空置期间的租金损失视为原告的实际损失，但是被告在提前解除租赁合同之前是有和原告进行协商的，且征询了原告转租的确认意见，本着对原告负责任的态度，被告也通过各项努力，不断为原告提供续租房客，值得注意的是，续租房客提出的房租租金标准远远高于被告，遗憾的是，原告拒绝了续租房客的租房需求，实在令人费解，综前述，即使原告的租赁房屋产生了房屋空置损失费用，也完全是由于原告出尔反尔，系其自身消极的不作为减损措施造成的。再次，原告要求的违约金标准已超过法定标准，即违约金不能超过损失的30％，这个损失应该是原告的实际损失，原告要求的违约金过高，应该调低。综上表述，原告未能有效的采取减速措施，并违反了前期确认被告转租的主张，在其房屋空置期间损失方面存在着自身的重大故意或过失，其要求被告支付违约金的主张缺乏事实依据，且金额过重，于理于法均不应被支持。需要说明的是，原告在民事起诉书中所提及的房屋租赁证、被告子女上学的内容，均不应视为双方租赁合同的附加前提或限制绑定，这是被告根据海南省当地的房屋租赁及租售同权的教育政策等有关地方法规所享有的正当权益，也是原告应履行的基本义务。重点说明一点：原告出租〇课菟〇在小区为老旧小区，基础配套设备实施存在老化、缺失严重等情况（如无消防灭火器、防盗／护网腐烂破损），且目前上述瑕疵状态处于继续状态，未有改变；被告的房屋租居7层之高，且家中小孩大的8岁小的5岁，正值活泼调皮的时候，不敢设想，稍不注意，将会发生任何种安全重大事故？同时，根据《海口市房屋租赁管理条例》第九条、第十条的规定，出租房屋需符合建筑物、消防、卫生等方面的安全条件，且列明“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，不得出租”；据此，被告提前解除租赁关系，完全具有急迫性及正当性。原告所给被告签订的《房屋租赁合同》中，全都是按出租方本人的利益来写，承租方一点保护或退让都没有，本就存在不公平。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。对于原告提交的《房屋租赁合同》（租赁期为2017年6月1日至2020年5月31日）、房屋所有权证、房屋租赁证、海口市农村信用合作联社帐户明细、借记卡账户历史明细清单，被告对上述证据的真实性予以认可，经与原件核对无异，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。对于被告提交的《房屋租赁合同》（租赁期为2015年3月1日至2015年6月1日）、《房地产租赁契约》（租赁期为2015年6月5日至2017年6月4日），两份合同的租赁期已过，与本案无关，故本院不作认定。对于被告提交的《房地产租赁契约》（租赁期为2017年6月5日至2020年11月30日），原告虽称该签名并非原告本人所签，但未提交书面鉴定，本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以认定。被告提交的与手机尾号2656的案外人的短信记录、与案外人尾号为2319手机号码的通话记录、与“揭戟英1”的微信记录，无法核实与话人身份，本院对上述证据不予采信。对于被告提交的《房屋租赁合同》（租赁期为2017年6月1日至2020年5月31日）、物业清单、原告与被告的短信记录、房屋现场照片、《琼山区桂林社区居委会社区居住证明》，经与原件核对无异，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。对于被告提交的《2019年海口幼升小“一户一生”政策解读》，与本案无关，本院不作认定。对于被告申请出庭的证人马某所作的证人证言，证明了被告搬离涉案小区的事实，与其他证据之间相互印证，故本院对该证人证言的真实性、合法性及关联性亦予以认定。

根据当事人陈述和经〇蟛槿啡系闹ぞ荩〇本院认定事实如下：原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容约定：乙方租赁甲方位于琼山市××区（以下简称涉案房屋）用于普通住房；房屋租赁期共3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止；房屋租金每月600元，一次性付五个月，每半年期限届满前，提前五天向甲方指定银行卡支付下一个五个月的房屋；首次支付房租时，另付押金600元，加上半年房租共计3600元；租赁期满，房屋经甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息，若乙方违反合同租赁期限约定，则押金不再退还乙方；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋；甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。该合同第五条还约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的...（4）拖欠房租累计一个月以上的。”2017年6月2日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）还签订了一份《房地产租赁契约》，主要内容载明：甲方自愿将座落在琼山市××区的房屋34平方米、出租面积34平方米，双方议定的上述房地产月租金为400元。租赁期限自2017年6月5日至2020年11月30日止；租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的前10日内交付给甲方，付款方式为现金支付等内容。签订合同后，被告搬入涉案房屋。2017年6月3日，被告向原告支付了600元押金及五个月房租。被告还分别于2017年11月6日、2018年4月5日、2018年9月7日向原告支付了各五个月共计十五个月的房租。后因被告购买了新房，被告称其便于2018年底搬离了涉案房屋，未将钥匙交给原告。2019年1月2日，被告向涉案房屋所在小区的物业公司缴纳了物业管理费121元、电费5807元及水费467元。2019年1月11日，被告向原告发短信称其提前搬出是不对先，但已经尽心找合适的租客，若原告不及时回话，被告就跟租客说不租了，让他另找房子。原告回复短信称同意被告在合同期内转租，但转租对象要把握好，不能在出租房内从事违法犯罪行为。庭审休庭后，被告将涉案房屋的钥匙交还原告。

另查明，2019年4月12日，海口市琼山区凤翔街道桂林社区居民委员会出具社区居住证明一张，载明被告及其妻子、〇〇子一家四人自2019年1月2日至2019年4月12日居住在该社区琼州大道166-1号东线一号小区A栋1605房（于2019年1月2日完成社区居住登记），房屋所有人姓名为被告。

本院认为，一、关于原告与被告之间的房屋租赁合同关系应适用哪份合同的认定。原、被告均认可双方之间存在房屋租赁合同关系，但双方持有一份《房屋租赁合同》和一份《房地产租赁契约》。结合被告向原告支付租金的记录，系按照600元/月、每次支付五个月租金的支付方式向原告实际支付，与《房屋租赁合同》约定的租金金额与支付方式相符，与《房地产租赁契约》约定的租金金额与支付方式不相符。故此，本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照该合同的约定全面履行各自的合同义务。

二、关于双方房屋租赁合同关系是否解除的认定。法律规定或者当事人约定的解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。本案中，首先，被告未提交证据证明原告具有《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除的情形。再者，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，经当事人协商一致，可以解除合同。被告称已向原告提供了续租的案外人信息，但因原告拒绝了案外人的租房需求，才导致了涉案房屋的空置损失。但从原、被告的短信记录中显示原告称“同意你们在合同期内转租......”，该内容仅为原告同意被告进行转租的意思表示，而非原告同意解除与被告之间的房屋租赁合同关系或者同意由案外人进行续租。在原告同意转租的情况下，原告与被告之间的房屋租赁合同关系仍为有效。另外，房屋租赁合同是双方合意的结果，在出租人不同意由案外人续租的情况下，承租人不能当然以其自行搬离房屋视为双方已经协商解除合同。故此，被告搬离涉案房屋时不能视为双方已经解除房屋租赁合同关系，双方仍依照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，被告仅支付涉案至2019年1月31日止的房屋租金，已经符合合同约定的“被告拖欠房租累计一个月以上的”的条件，原告有权终止合同，收回房屋。现双方约定解除合同的条件已经成就，原告主张解除原、被告之间《房屋租赁合同》（租赁期为2017年6月1日起至2020年5月31日止）的诉讼请求，本院予以支持。

三、关于被告尚欠房屋租金金额的认定。原告于2019年4月1日向本院提起本案诉讼，被告于2019年4月3日收到本院送达的起诉状副本等应诉材料，应视为原告解除合同的通知已在2019年4月3日送达至被告。根据《中华人民合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同约定解除或者法定解除的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故被告应向原告支付自2019年2月1日起至2019年4月3日止共计62天的房屋租金1240元（600元/月÷30天×62天）。被告搬离涉案房屋时双方未交接房屋，被告于2019年4月30日才将涉案房屋钥匙交还给原告。但因本案中原告作为出租人是接收过被告通知其要搬离的电话通知，但未适时采取措施收回房屋以防损失扩大，故本院认定被告无需向原告支付自2019年4月4日至2019年4月30日期间涉案房屋的占有使用费。综上，原告向被告主张尚欠房屋租金1240元，合法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。

四、关于违约金数额的认定。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》约定了被告应向原告支付合同总租金20%的违约金，被告主张该违约金约定过高。本院认为，被告虽然单方违约，但其确已搬离涉案房屋，且也积极与原告进行协商，本院予以衡量酌情进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方签订《房屋租赁合同》中原告的预期利益为原告应在约定的租赁期间所获得的租金收入，而被告的违约使得原告应获得的租金收入减少了2019年2月1日至2020年5月31日止共计十五个月的租金即9000元（600元/月×15个月），本院认定9000元为原告的损失。又依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，原告可向被告主张违约金2700元（9000元×30%）。双方在《房屋租赁合同》中约定了“若乙方违反合同租赁期限约定，则押金不再退还乙方”，押金具有担保性质，因此被告向原告所交纳的600元押金亦应从原告所主张的违约金中予以扣除。故此，原告向被告主张违约金2100元（2700元-600元）的部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

一、确认原告陈海娟与被告周克儒签订的《房租租赁合同》（租赁期为2017年6月1日起至2020年5月31日止）已于2019年4月3日解除；

二、限被告周克儒于本判决生效之日起三日内向原告陈海娟支付尚欠房屋租金1240元；

三、限被告周克儒于本判决生效之日起三日内向原告陈海娟支付违约金2100元；

四、驳回原告陈海娟的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元（原告已预交），由原告陈海娟负担12元，被告周克儒负担13元。

本判决为终审判决。

审 判 员 庄梦婷

二○一九年五月九日

法官助理 熊　莹

书 记 员 廖春叶

速 录 员 高莉瑶

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定〇蛭ピ疾〇生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>

若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。